Zmiany w księgach wieczystych i hipotece

Po 18-sto miesięcznym vacatio legis w dniu 20 lutego 2011 r. wchodzi w życie ustawa z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw.

Proponowane w projekcie ustawy przepisy dotyczą bezpośrednio instytucji kredytowych i kredytobiorców oraz sądów powszechnych.Propozycje zawarte w ustawie nowelizującej można podzielić na dwie grupy.

Pierwsza z nich obejmuje zasadnicze zmiany odnoszące się do samych podstaw koncepcji hipoteki, której zrąb został ukształtowany przez przepisy zunifikowanego prawa rzeczowego i w niezmienionej postaci przetrwał do dziś. Druga grupa proponowanych zmian ma charakter bardziej techniczny i ma na celu przede wszystkim zapewnienie spójności przepisówdotyczących hipoteki.

Warto przypomnieć, że hipoteka jest w polskim prawie jedynym ustawowo uregulowanym zabezpieczeniem wierzytelności na nieruchomości. Przepisy o hipotece nie ulegały zasadniczym zmianom od dnia wejścia w życie ustawy o księgach wieczystych i hipotece (zwanej dalej u.k.w.h.), tj. od dnia 1 stycznia 1983 r. Jednakże w ciągu dwudziestu pięciu lat obowiązywania ustawy zasadniczo zmieniły się społeczne i gospodarcze warunki, w jakich funkcjonuje hipoteka.

Wśród zmian o znaczeniu systemowym należy wymienić przede wszystkim odstąpienie od podziału hipoteki na zwykłą i kaucyjną. Modyfikacja ta powinna przyczynić się do uproszczenia regulacji hipoteki, a tym samym ułatwić jej stosowanie. Projekt zawiera także propozycje rozwiązań umożliwiających zabezpieczenie jedną hipoteką więcej niż jednej wierzytelności tego samego wierzyciela oraz wielu wierzytelności różnych podmiotów, które uczestniczą w finansowaniu wspólnego przedsięwzięcia. Zmiany te powinny przyczynić się do uelastycznienia hipoteki i obniżenia kosztów pozyskania kredytu.

Kolejną zasadniczą modyfikacją jest odstąpienie od obowiązującego w Polsce od czasów powojennej unifikacji prawa cywilnego systemu posuwania się hipotek. W miejsce tego rozwiązania projektuje się wprowadzenie hipoteki właściciela oraz uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Są to instytucje mające na celu ochronę interesów właściciela obciążonej nieruchomości w przypadku skupienia w jednym ręku własności obciążonej nieruchomości i wierzytelności hipotecznej oraz w razie wygaśnięcia hipoteki.

Wśród zmian należących do drugiej grupy należy wymienić w pierwszej kolejności propozycję nowego ujęcia art. 76 ust. 4 u.k.w.h. Zmiana ta ma wyeliminować kontrowersje związane ze skutkami wyodrębnienia nieruchomości przeznaczonych przede wszystkim na cele mieszkaniowe z nieruchomości obciążonej hipoteką.

W obrębie ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewidziano także kilka zmian terminologicznych zmierzających do uzgodnienia terminologii ustawy z przepisami innych aktów prawnych.

Zmiany w przepisach proceduralnych są natomiast w znacznej mierze konsekwencjami rozwiązań przyjętych w projektowanej nowej regulacji hipoteki. W pewnym związku z tymi rozwiązaniami pozostaje również zmiana przepisów o zastawie, m.in. w zakresie formy umowy o jego ustanowienie.

Podstawowym celem projektowanej ustawy jest zatem wprowadzenie rozwiązań, które sprawią, że hipoteka będzie efektywnym, a jednocześnie bardziej elastycznym sposobem zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych. Projekt ma także na celu jednoznaczne uregulowanie kwestii, które wywoływały spory w orzecznictwie i nauce prawa, oraz zharmonizowanie przepisów materialnoprawnych i procesowych. Ponadto w projekcie są także zawarte propozycje zmian zmierzające do ujednolicenia terminologii ustawy oraz jej uaktualnienia w związku ze zmianami wprowadzonymi w innych aktach prawnych. – czytamy w uzasadnieniu do projektu nowelizacji.

W związku z rezygnacją z podziału hipoteki na hipotekę zwykłą i kaucyjną projekt przewiduje, że do hipotek zwykłych powstałych do dnia wejścia w życie ustawy stosuje się dotychczasowe przepisy. Chodzi przede wszystkim o przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, takie jak np. uchylone art. 70, art. 71, art. 80 – 82. Będą do nich mieć zastosowanie również dotychczasowe przepisy określające zakres zabezpieczenia roszczeń o świadczenia uboczne.

Wyjątek uczyniono dla nowego art. 76 ust. 1 i 4 u.k.w.h. W szczególności wyłączenie stosowania tego ostatniego przepisu do hipotek zwykłych obciążających nieruchomość, w której została ustanowiona odrębna własność lokali lub z której została wydzielona nieruchomość zabudowana domem jednorodzinnym, w sytuacji gdy podział nieruchomości miał miejsce już po wejściu w życie projektowanej ustawy, godziłoby w interesy nabywców takich nieruchomości lokalowych lub zabudowanych domami jednorodzinnymi. Prowadziłoby ponadto do nierównego traktowania takich nabywców w zależności od tego, czy dzielona nieruchomość była obciążona hipoteką zwykłą czy kaucyjną, choćby hipoteki te powstały przed dniem wejścia w życie projektowanej ustawy.

Projektowana ustawa ma na celu uczynić z hipoteki bardziej efektywny i elastyczny sposób zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych. Zaproponowane zmiany powinny zmniejszyć ryzyko prawne związane ze stosowaniem tej formy zabezpieczenia wierzytelności a także – w niektórych przypadkach – koszty ustanowienia zabezpieczenia. A jak będzie? To się dopiero okaże.


Tagi: , , , , , , ,

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>