Umowa przedwstępna do umowy przedwstępnej?

www.sxc.hu

W ramach umowy przedwstępnej jedna lub obie strony umowy zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej, dochodząc do porozumienia przynajmniej w zakresie jej istotnych postanowień. Jednymi słowy „strony umawiają się, że się umówią”.

Przykład: uzgadniamy, że w terminie 6 miesięcy od zawarcia umowy przedwstępnej zawrzemy umowę sprzedaży mieszkania położonego w mieście x, adres y, za cenę z.

Jest to bardzo przydatne narzędzie w obrocie prawnym, szczególnie gdy dla zawarcia właściwej umowy (przyrzeczonej) niezbędne jest spełnienie dalszych formalności (np. nieruchomość nie jest jeszcze oddana do użytkowania) lub strony z innych przyczyn nie są gotowe do zamknięcia transakcji (kupujący musi uzyskać kredyt na kupno mieszkania, a z kolei musi w banku wykazać, po co mu ten kredyt).

Tyle teorii. W praktyce umowy przedwstępne wywołują całą masę wątpliwości, a jedną z nich jest możliwość zawarcia umowy przedwstępnej zobowiązującej strony do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej, tj. umowy „przed-przedwstępnej”. W sprawie wypowiedział się niedawno Sąd Najwyższy.

W wyroku z dnia 28 października 2010 r. (sygn. akt II CSK 219/10) Sąd Najwyższy stwierdził, że i owszem „dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej obligującej do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej”.

Zdaniem Sądu Najwyższego możliwe jest zawarcie umowy, w której – na powyższym przykładzie – nie zobowiążemy się do kupna/sprzedaży mieszkania, ale jedynie do zawarcia umowy przedwstępnej (czyli dopiero w tej drugiej umowie przedwstępnej określimy, co będzie przedmiotem ostatecznej transakcji).

W tym miejscu pojawia się jednak pytanie: do czego nam to potrzebne?

Otóż można sobie wyobrazić sytuację, w której np.

(i) nie ustaliliśmy jeszcze precyzyjnie, co będzie przedmiotem ostatecznej umowy przyrzeczonej i zostawiamy sobie na to trochę czasu,

(ii) nie mamy możliwości zawarcia umowy u notariusza, zatem pierwszą umowę zawieramy w zwykłej formie pisemnej i uzgadniamy w niej, że w danym terminie zawrzemy umowę przedwstępną w formie notarialnej na określonych tam warunkach.

Chodzi zatem o sytuację, w której z przyczyn formalnych lub faktycznych nie jest możliwe zawarcie umowy przedwstępnej spełniającej wymogi przewidziane prawem, a chcemy już w jakiś sposób związać kontrahenta.

Oczywiście w takim wypadku obie umowy przedwstępne mogą jedynie wywoływać skutki obligacyjne, a tzw. skutek rozporządzający (np. przeniesienie własności) będzie wywoływać dopiero ostateczna umowa przyrzeczona.

Pamiętajmy jednak, że jeśli umowa przedwstępna nie określa przedmiotowo istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, sankcja jest dotkliwa – przyjmuje się, że taka umowa przedwstępna jest nieważna (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11.04.2006 r., I CSK 175/05).

Ważne jest również, aby pamiętać o wymaganiach co do formy umowy. W przypadku umowy przenoszącej własność nieruchomości, druga umowa przedwstępna powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Dla pierwszej umowy przedwstępnej nie ma jednak takiego wymogu (może więc być zawarta w formie pisemnej), dlatego tutaj powyższa sytuacja może mieć zastosowanie.

Co więcej, obydwie umowy muszą być ważne, bowiem jeśli ta druga umowa okaże się nieważna, to możemy nie mieć podstaw do zawarcia transakcji, bowiem taką podstawą

- nie będzie druga umowa (nieważna),
- nie będzie też pierwsza umowa, bowiem świadczeniem z tej umowy nie będzie zawarcie ostatecznej umowy, a jedynie zawarcie umowy przedwstępnej.

Warto też pamiętać, że oznaczenie w umowie przedwstępnej przedmiotu umowy przyrzeczonej nie musi być ścisłe, konieczne jest natomiast co najmniej precyzyjne określenie sposobu ustalenia tego przedmiotu w przyszłości (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 listopada 2009 r. (sygn. akt V CSK 163/09).


Tagi: , , , , , , ,

Komentarze do artykułu Umowa przedwstępna do umowy przedwstępnej? :

  1. Dzięki za cenne info.

    Pozdrawiam, Janusz

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>