Ograniczenia w obrocie nie tylko nieruchomościami rolnymi

Z końcem kwietnia wprowadzono zmiany dotyczące nabywania nieruchomości rolnych, o których od pewnego czasu głośno w mediach – m.in. wprowadzając obowiązek uzyskania zgody Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR) na nabycie takiej nieruchomości.

Ograniczenia nie dotyczą jednak wyłącznie nabywania nieruchomości – wprowadzono również ograniczenia w obrocie udziałami i akcjami spółek kapitałowych posiadających takie nieruchomości jak również dotyczą wejścia nowych wspólników do spółek osobowych.

Jakich nieruchomości dotyczy sprawa?

ANR przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości (bądź akcji / udziałów spółki – właściciela takiej nieruchomości), która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego (MPZP) na cele inne niż rolne oraz tych, których powierzchnia jest mniejsza niż 0,3 ha.

Powyższe obrazuje graf, który może posłużyć jako sprawdzian występowania ograniczeń:

Pod znakiem zapytania pozostaje kiedy nieruchomość może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie. Z ostrożności – ze względu na brak jednoznacznej definicji i wytycznych oraz ryzyko nieważności transakcji – korzystnie będzie w niemal każdym (poza oczywistymi) przypadku zgłaszać zamiar sprzedaży nieruchomości (też akcji / udziałów). Szczególnie uwzględniając dotychczasowe orzecznictwo, zgodnie z którym do takich nieruchomości należą też odłogi i ugory, które potencjalnie biorąc, mogą być wykorzystywane rolniczo.

Zgodnie z powyższą definicją również przeznaczenie nieruchomości w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na cele inne niż rolne nie gwarantuje, że taka nieruchomość wyjęta jest spod przepisów ustawy – wyjątek wprowadzono jedynie dla nieruchomości, dla których takie decyzje 30.04.2016 r. były ostateczne.

Udziały i akcje spółek pod kontrolą

Poza prawem nabycia nieruchomości, ANR ma również prawo pierwokupu akcji i udziałów w spółkach kapitałowych, które są właścicielami nieruchomości rolnych. Od powyższej zasady są jednak odstępstwa: (i) wyłączenie spod ograniczeń akcji dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym oraz (ii) dopuszczenie zbycia udziałów i akcji na rzecz osoby bliskiej.

Nowelizacja przyznaje także ANR prawo nabycia akcji i udziałów spółki, gdy do nabycia nieruchomości dochodzi w drodze łączenia, podziału lub przekształcenia spółek, darowizny czy nawet orzeczenia sądu. W tych przypadkach literalnie czytając ustawę nie mają jednak zastosowania okoliczności wyłączające.

Powyższe powoduje ryzyko wejścia do spółki Skarbu Państwa reprezentowanego przez ANR zamiast podmiotu, któremu zamierzano zbyć udziały lub akcje – potencjalnie nawet w przypadku gdy spółka posiada niewielką nieruchomość, która może być wykorzystywana rolnie nawet jeżeli w ten sposób dotychczas nie była używana.

Aby ograniczyć takie ryzyko należy najpierw przenieść własność nieruchomości (oczywiście wyłącznie gdy nie ma ona istotnego znaczenia dla spółki) a dopiero następnie zmienić skład osobowy spółki (również – dokonywać jej przekształceń, łączenia czy podziału).

Zwrócić również należy uwagę, że w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, ANR może nabyć nieruchomość posiadaną przez taką spółkę za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej.

Spółki pod lupą ANR

Na nowe uprawnienia ANR składa się również prawo przeglądania ksiąg i dokumentów spółki przed ewentualnym nabyciem jej akcji lub udziałów.

Na żądanie ANR, spółka będzie zobowiązana również do informowania o obciążeniach i zobowiązaniach nieujętych w księgach i dokumentach.

Autorzy:

Mateusz Kania, stażysta w Olesiński & Wspólnicy, biuro we Wrocławiu

Olga Kotarska, aplikant adwokacki, starszy konsultant w Olesiński & Wspólnicy, biuro we Wrocławiu


Tagi: , , , , , , ,

Możliwość komentowania jest wyłączona.