Nowy ustrój rolny – kto, kiedy i na jakich warunkach może nabyć nieruchomość rolną?

Od 1 maja 2016 r. zasadniczej zmianie ulegną zasady nabywania nieruchomości rolnych. W dniu 5 sierpnia 2015 r. Sejm uchwalił zupełnie nową ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: Ustawa lub Nowelizacja), która ma zastąpić w całości obecnie obowiązującą ustawę z 11 kwietnia 2003 r. o takiej samej nazwie. Pierwotnie wejście w życie Nowelizacji zaplanowano na 1 stycznia 2016 r., co jednak zostało ostatecznie przesunięte na 1 maja 2016 r. (wtedy też upływa okres ochronny na zakup nieruchomości przez cudzoziemców).

Ustawa zakłada szereg istotnych zmian w zakresie możliwości i sposobu nabywania nieruchomości rolnych, m.in. poszerzając krąg ustawowo uprawnionych do pierwokupu, wprowadzając reglamentację podziału gospodarstw rolnych czy zwiększając kompetencje Agencji Nieruchomości Rolnych (dalej: ANR).

Zgodnie z nowymi przepisami:

1)         Jeżeli wskutek przeniesienia własności nieruchomości rolnej albo jej części miałoby dojść do podziału gospodarstwa rolnego (definicja pozostaje bez zmian) przed jej przeniesieniem konieczne będzie uzyskanie decyzji dyrektora oddziału ANR.

Ponadto, ww. decyzja będzie mogła zostać wydana wyłącznie, gdy zajdzie choć jedna z 6 ustawowych przesłanek dopuszczających podział gospodarstwa rolnego (np. gdy  (i) zbywana nieruchomość rolna albo jej część będzie obejmować użytki rolne nieprzylegające do innych użytków rolnych wchodzących w skład tego samego gospodarstwa rolnego zbywcy, ale przylegające do nieruchomości rolnej stanowiącej część gospodarstwa rolnego nabywcy albo (ii) zbycie nieruchomości rolnej miałoby na celu racjonalne ukształtowanie granicy między nieruchomościami rolnymi).

Nowelizacja określa szczegółowo treść wniosku o wydanie takiej decyzji. Co istotne, za złożenie nieprawdziwych oświadczeń (wymaganych jako załączniki do wniosku) będzie grozić odpowiedzialność karna, a umowa zbycia nieruchomości rolnej zawarta bez ww. decyzji ma być nieważna (art. 16 ust. 1 lit. c Ustawy).

2)         Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej ma uzyskać, oprócz dzierżawcy także rolnik indywidualny (definicja „rolnika indywidualnego” pozostaje bez zmian), będący właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością.

Powyższe prawo pierwokupu będzie się aktualizować, jeżeli ze swojego prawa pierwokupu nie skorzysta wcześniej dzierżawca zbywanej nieruchomości rolnej.

Jeżeli natomiast prawo pierwokupu w powyższym trybie będzie przysługiwać więcej niż jednemu rolnikowi indywidualnemu, dotychczasowy właściciel nieruchomości rolnej będzie mógł wskazać który z nich jako pierwszy będzie mógł skorzystać z tego prawa.

Niewykonanie prawa pierwokupu przez „sąsiada” lub brak osób uprawnionych do pierwokupu w tym trybie nie oznacza, że nieruchomość można będzie swobodnie zbyć – w takich wypadkach prawo pierwokupu będzie przysługiwać ANR, ale tylko wówczas gdy powierzchnia zbywanej nieruchomości będzie nie mniejsza niż 1 ha.

Nowelizacja przewiduje też wyjątki od ww. prawa pierwokupu (będzie ich 7) – przykładowo nie będzie ono obowiązywać, jeżeli nieruchomość rolną albo jej część ma nabyć osoba bliska zbywcy czy Skarb Państwa.

3)         Poszerzone zostanie prawo ANR do nabycia nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej, jeżeli przeniesienie jej własności następuje na innej podstawie niż umowa sprzedaży – ANR będzie mieć takie prawo, jeżeli przeniesienie własności dot. nieruchomości rolnej o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha (obecnie dot. to nieruchomości o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha).

Oprócz ww. najważniejszych zmian, Ustawa zakłada również m.in. doprecyzowanie zasad zawierania umów dzierżawy (np. wymaganą formę aktu notarialnego dla dzierżawy trwającej ponad 5 lat, obowiązkową treść takiej umowy), czy modyfikacje w zakresie dokumentów potwierdzających osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego (oświadczenie nie będzie już musiało być poświadczone przez wójta, będzie jednak musiało zawierać klauzulę o świadomości odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń) czy miejsce zamieszkania na terenie danej gminy (decydujące będzie miejsce zamieszkania, a nie zameldowania).

Ustawa wprowadza też zmiany w innych aktach prawnych, m.in. w ustawie z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2013, poz. 707 z późn.zm.), zgodnie z którą suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie będzie mogła przewyższać wartości tej nieruchomości, ustalanej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami.

Jak widać, zmiany mają charakter kluczowy. Jednocześnie, przesunięcie terminu wejścia w życie Ustawy związane jest nie tylko z zapewnieniem ANR czasu na przystosowanie do zmian – w toku są prace nad wprowadzeniem zmian do Nowelizacji – co oznacza, że przedstawione powyżej zasady mogą jeszcze ulec modyfikacjom.

Autor: Natalia Komarzańska, aplikant adwokacki w Kancelarii Olesiński & Wspólnicy, biuro we Wrocławiu


Tagi: , ,

Możliwość komentowania jest wyłączona.