Jest nadzieja dla uwikłanych w terminowe umowy najmu ?!

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 stycznia 2015 r. o sygn. akt IV CSK 208/14 wypowiedział się w sprawie wypowiedzenia terminowej umowy najmu w sytuacji braku wskazania w umowie przyczyn uzasadniających złożenie takiego oświadczenia.

Wyrok nie zawiera wprawdzie rozstrzygnięcia merytorycznego (sprawa została skierowana do ponownego rozpoznania przez Sąd Apelacyjny), ale SN dość precyzyjnie przekazał Sądowi Apelacyjnemu wytyczne.

W skrócie: Strony umowy najmu zawartej na czas określony zawarły w umowie obok przypadków uzasadniających złożenie przez każdą z nich oświadczenia o wypowiedzeniu umowy również zapis, z którego wynikało, że najemca ma prawo wypowiedzenia umowy najmu w określonym terminie, tj. na dwa lata przed upływem okresu na jaki została zawarta umowa.

Najemca skorzystał z prawa do wypowiedzenia umowy w określonym terminie, co zostało zakwestionowane przez wynajmującego. Stanowisko wynajmującego poparł sąd I i II instancji twierdząc – zgodnie z dotychczasowym stanowiskiem sądów – że sam upływ czasu nie może stanowić „wypadku” uprawniającego stronę umowy do jej wypowiedzenia. Wypadek uprawniający do wypowiedzenia, powinien być precyzyjnie określony w umowie.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu załączonego wyroku stwierdził jednak, że:

„Zawarte w umowie zastrzeżenie możliwości dla strony wypowiedzenia umowy terminowej najmu przed nadejściem terminu (tu: terminu końcowego obowiązywania umowy) stanowi wskazanie faktu, jakim jest przewidziana umownie data złożenia odpowiedniego oświadczenia przez uprawnionego, będąca wypadkiem, o którym stanowi art. 673 § 3 k.c.”

Dodatkowo w tej sprawie Najemca wskazał przyczyny, których zaistnienie skłoniło go do skorzystania z prawa do wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony przed nadejściem terminu końcowego (tu: budowa nowej siedziby, zbędność najmowanych lokali) oraz złożył wypowiedzenie z odpowiednim wyprzedzeniem wykazując tym samym dbałość również o interesy wynajmującego. Co należy podkreślić, umowa ta nie zawierała nawet klauzuli generalnej „ważnych przyczyn”, których nadejście uprawniałoby do złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu.

W związku z powyższymi okolicznościami, Sąd uznał zachowanie wynajmującego (który kwestionował ważność oświadczenia najemcy o wypowiedzeniu) za „nielojalne” wobec najemcy. Wynajmujący w ocenie Sadu Najwyższego wykorzystywał wątpliwości powstające na tle wykładni art. 673 § 3 k.c. „do wymuszenia obowiązywania zawartych umów najmu poza termin, który był wspólnie uzgodniony i wzajemnie możliwy do skrócenia dzięki odpowiedniej klauzuli umownej.”

Ponadto w uzasadnieniu załączonego wyroku Sąd Najwyższy po raz kolejny podkreślił, jak ważne przy dokonywaniu wykładni umów są negocjacje, zobowiązał bowiem Sąd Apelacyjny do zbadania okoliczności zawierania umowy (w tym negocjacji, korespondencji i zeznań osób w nich uczestniczących).

Wyrok Sądu Najwyższego daje nadzieję na zmianę dotychczas prawie jednolitego stanowiska Sądów co do możliwości dokonywania wypowiedzenia terminowych umów najmu

Autorzy:

Joanna Kowalczyk, aplikant radcowski, starzy konsultant w Kancelarii Olesiński&Wspólnicy, biuro we Wrocławiu

Iwona Strzępka, aplikant radcowski, konsultant w Kancelarii Olesiński&Wspólnicy, biuro we Wrocławiu


Tagi: , , , ,

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>